Murah Standar Segi Tiga Emas

28 Agustus 1993

TUNTUTAN dan selera orang Jakarta cepat berubah dan sisi perilaku itulah yang secara jeli ''ditangkap'' oleh Grup Bakrie. Kelompok usaha pribumi itu, yang semula bergerak di sektor agribisnis, sekarang menyerbu sektor properti dengan strategi yang benar-benar jitu. Bakrie Investindo menawarkan Apartemen Taman Rasuna yang menyandang beberapa keunggulan. Pertama, lokasinya bergengsi, di kawasan segi tiga emas Jakarta. Kedua, harganya tidak semahal apartemen lain yang dibangun di metropolis ini. Ketiga, syarat-syarat pembayarannya tidak rumit. Berbekal tiga keunggulan itu, tak aneh bila apartemen Taman Rasuna secara mencolok diperebutkan orang.

Hari pertama penjualan, Rabu pekan lalu, ratusan calon pembeli sudah antre sejak dini hari di Gelanggang Mahasiswa Kuningan, tempat pemasaran Taman Rasuna. Hung Fu Chien, seorang pegawai di kedutaan Amerika Serikat, mendapat nomor urut 146 karena ''terlambat''. Ia datang pukul 6 pagi, padahal loket pemasaran dibuka pukul 9. Setelah antre sekitar 5 jam, barulah ia dilayani. Bakrie memang membuat terobosan berani dalam memasarkan apartemen ini. Untuk itu ia membatasi waktu pemasaran, 5 hari saja. Selain itu jumlah apartemen yang dipasarkan pada tahap pertama cukup banyak, 10 tower dengan 2.275 unit apartemen, di atas lahan 10,4 hektare di belakang Gelanggang Olahraga Kuningan.

''Obral'' apartemen gaya Bakrie ini ternyata laris. Hari pertama saja 1.200 unit apartemen terjual. Sampai hari keempat, sudah 1.692 unit, atau 74% yang laku. Beberapa perusahaan yang mau memborong beberapa unit sekaligus malah tidak segera dilayani. ''Kami memberi kesempatan masyarakat umum dulu,'' kata Doli D. Siregar, penanggung jawab pemasaran Bakrie Investindo. Pemasaran Taman Rasuna ini mencatat rekor penjualan terbanyak dan tercepat dalam sejarah bisnis apartemen. Selama ini apartemen lain paling banyak hanya mampu menjual 40 unit dalam sebulan. Besarnya animo masyarakat, seperti disebutkan di atas, tak terlepas dari lokasi Taman Rasuna di kawasan segi tiga emas. Lahan di sini tidak saja paling mahal harganya antara Rp 2 juta dan Rp 5 juta per meter persegi tapi juga merupakan pusat perkantoran yang padat plus nyaman.

Apartemen setara, seperti River View Apartement di kawasan Dukuh Atas, Jakarta, menjual satu unit apartemen dengan satu kamar tidur, seharga US$ 99.800 atau sekitar Rp 200 juta. Lalu apartemen dengan 3 kamar tidur, harganya lebih dari Rp 400 juta. Sahid Palace, apartemen mewah milik Sukamdani Sahid, malah lebih mahal lagi. Terletak di belakang Hotel Sahid Jaya, Sahid Palace bahkan mematok harga termahal di Jakarta. Unit paling kecil dengan dua kamar tidur, dijual Rp 500 juta. Penthouse-nya dihargai tak kurang dari Rp 2,6 miliar. Bakrie Investindo memasang harga yang ramah untuk Taman Rasuna. Apartemen 1 kamar (tipe 57), misalnya, ditawarkan mulai harga Rp 126 juta. Yang dua kamar (tipe 75) dipasarkan mulai harga Rp 162 juta, sedangkan yang tiga kamar (tipe 91) ditawarkan mulai harga Rp 196 juta. Rata-rata setiap meter apartemen itu dijual sekitar Rp 2,5 juta. Ini jauh lebih rendah dari harga pasaran apartemen di lokasi prima yang minimal harganya Rp 3,6 juta per meter.

Mengapa Taman Rasuna bisa lebih murah? Jawabnya, karena banyak menggunakan material lokal. ''Kalau apartemen lain menggunakan marmer, kita pakai keramik lokal,'' kata Aburizal Bakrie, Presiden Komisaris Grup Bakrie. Dan fasilitas seperti air condition dibiarkan menjadi urusan pembeli. Selain itu, pembuatan apartemen dalam jumlah banyak dan bentuk yang sama membuat biaya pembangunannya lebih murah. ''Mirip sebuah industri, kalau jumlahnya banyak pasti lebih murah,'' tambah Aburizal. Modal yang dibutuhkan untuk apartemen ini kira-kira Rp 600 miliar. Sebanyak 30% dibiayai oleh Bakrie, sisanya ditanggung sindikasi 10 bank. Profit margin yang diambil Bakrie juga relatif kecil, sekitar 10% dari biaya pembangunan. ''Lebih baik untung kecil, tapi perputarannya cepat,'' tutur Aburizal yang mengingatkan kita pada kiat bisnis pengusaha nonpri di Pasar Pagi, Jakarta.

Sistem pembiayaan yang ditawarkan Bakrie juga menarik. Saat pemesanan, pembeli cukup menyetor 5% dari harga apartemen. Uang mukanya (25%) dicicil selama masa pembangunan (30 bulan). Sisanya bisa dicicil melalui KPR beberapa bank. Jadi, untuk memiliki apartemen satu kamar, pembeli bisa mencicil uang muka sebesar Rp 1 juta per bulan, lalu mengambil KPR dengan cicilan sekitar Rp 1 juta selama 10 tahun. Dengan asumsi alokasi cicilan 30% dari gaji, seorang pegawai yang berpenghasilan Rp 3 juta masih mungkin untuk memiliki apartemen di Taman Rasuna. Tak aneh jika Taman Rasuna lalu jadi rebutan. Beberapa pembeli malah membatalkan pesanannya di tempat lain agar bisa membeli di Taman Rasuna. ''Saya sudah survei beberapa real estate dan apartemen. Ini yang harganya paling terjangkau,'' kata Audiete, yang bekerja sebagai konsultan di kantor arsitek Hadi Prana. Lain lagi alasan Fresi Froya, pemilik perusahaan pialang PT Floreta Purwa Artha. Ia membeli satu unit apartemen di Taman Rasuna semata-mata untuk investasi. Sebelumnya Fresi sudah punya satu apartemen di Beverly Tower dan satu rumah di Pondok Indah. Semuanya ia sewakan kepada orang asing.

Melihat besarnya minat kelompok menengah pada apartemen, tak mustahil pola bisnis apartemen akan beralih dari pembangunan apartemen mewah ke apartemen murah. Kecenderungan itu sudah tampak pada apartemen kelas menengah yang dibangun Pujiadi di Kelapa Gading atau apartemen serupa milik Metro di Sunter. Bambang Sujatmoko, Indrawan, Andi Reza, Sri Wahyuni

Sumber: Majalah Tempo